• Buscar referências de trabalhos da administradora em condomínios clientes da empresa. É muito importante ter acesso às impressões de síndicos de outros condomínios administrados para saber o grau de satisfação;

• Verificar se administradora oferece serviços em atendimento às necessidades

• administrativas do condomínio. Não existem problemas no cotidiano de um condomínio que a administradora não possa, ou não deva, orientar e auxiliar o síndico ou condômino;

• Analisar a capacitação técnica da empresa, verificando se ela está atualizada;

• Analisar a formação profissional dos responsáveis pela administradora;

• Comprovar a filiação e referencia das entidades de classe;

• Estar ciente do tempo de atuação da administradora na área condominial;

• Estudar todas as cláusulas contratuais, elaborar um contrato de administração claro e minucioso;

• Comparar o custo com orçamentos de outras administradoras, verificando se a proposta está compatível com os preços do mercado;

• Analisar todos os serviços e custos não previstos no contrato de administração;

• Conhecer a localização da empresa e ter sempre em mãos o endereço da sede;

• Consultar os fornecedores da administradora para ver se há transparência nas negociações;

• Solicitar um modelo de pasta de prestação de contas;

• Definir a sistemática a ser utilizada e a forma da prestação de serviços;

• Conhecer o suporte oferecido na área jurídica e de apoio ao sindico;

• Analisar a forma de administração dos recursos;

Lei nº 4.591 – de 16 de dezembro de 1964
(Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)

Titulo I – Do Condomínio
Capitulo I – Do Condomínio

Art. 1º As edificações, ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade propriedade autônoma sujeita as limitações desta Lei.

Parágrafo 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

Parágrafo 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Artigo 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

Parágrafo 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal especifica do terreno.

Parágrafo 2º O direito de que trata o parágr. 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que se corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

Parágrafo 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terrenos específicas.

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (vetado).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (vetado).

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que se trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. *

* (O parágrafo 2º do art. 2º, da Lei nº 7.433, de 18.12.85, permite que seja substituída a quitação do síndico pela declaração do alienante, sob as penas da lei, de que inexiste débito para o condomínio).

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-à pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-à por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente-cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-à também o seguinte:em relação às unidades autônomas que se constituem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

a) em relação às unidades autônomas que constituem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação aquela que eventualmente for reservada como utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício; e ainda a fração ideal do todo do terreno de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

b) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

• serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Art. 9º Os proprietários promitentes-compradores cessionários ou promitentes-cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Parágrafo 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

Parágrafo 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes –compradores, cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representam, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.

Parágrafo 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) e modo de escolher o síndico, e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Registro Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Parágrafo 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

Art. 10º É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III – destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV – embaraçar o uso das partes comuns.

Parágrafo 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

Parágrafo 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade, poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 11º Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

Art. 12º cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos da Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Parágrafo 1º salvo disposição em contrário da Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.

Parágrafo 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva*, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

* (O CPC prescreve atualmente a cobrança pela via sumaríssima – art. 275, H, e)

Parágrafo 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses.

Parágrafo 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

Parágrafo 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Art. 13º Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o premio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Art. 14º Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

Parágrafo 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

Parágrafo 2º Aprovada, a reconstrução será feitos, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

Parágrafo 3º na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15º Na hipótese de que se trata o parágr. 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

Parágrafo 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

Parágrafo 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que adjudicação foi resultante de medida liminar.

Parágrafo 4º Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.

Parágrafo 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

Parágrafo 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão da eventual liminar, ou pagará o total devido, com juros da mora a contar da citação.

Parágrafo 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

Parágrafo 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art.16º Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17º Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança e insalubridade.

Parágrafo 1° A minoria não fica obrigada a con­tribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, median­te avaliação judicial, aplicando-se o processo pre­visto no artigo 15.
Parágrafo 2° Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitá­rio em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cen­to) do terreno e coisas comuns, poderão deci­dir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no ar­tigo 15 e seus parágrafos, desta Lei.
Parágrafo 3° Decidida por maioria a aliena­ção do prédio, o valor atribuído à quota dos con­dôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no parágr. 2°, ou, a critério desses, a imóvel locali­zado em área próxima ou adjacente com a mes­ma área útil de construção.
Art. 18. A aquisição parcial de um edificação ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às dis­posições desta lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do Regulamento Interno.

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autónoma, segundo suas conveniências e interes­ses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mes­mas partes por todos.
Parágrafo único. (Vetado).

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento In­terno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou cri­minal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a inicia­tiva do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Con­venção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo 1° Compete ao síndico:

a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto das edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Con­venção ou no Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Con­venção ou o Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regi­mento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;f) prestar contas à assembléia do condomínio;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Parágrafo 2° As funções administrativas po­dem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, me­diante aprovação da assembléia geral dos con­dôminos.

Parágrafo 3° A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a as­sembléia, convocada pelo interessado.

Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser con­dômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao con­domínio, será fixada a remuneração pela mesma as­sembléia que o eleger, salvo se a Convenção dis­puser diferentemente.

Parágrafo 5° O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Con­venção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois ter­ços dos condôminos, presentes, em assembléia ge­ral especialmente convocada. 

Parágrafo 6° A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Con­venção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão ex­ceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao con­domínio, podendo a Convenção definir suas atri­buições específicas.

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia ge­ral ordinária dos condôminos, convocada pelo sín­dico na forma prevista na Convenção, à qual com­pete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as ver­bas para as despesas do condomínio, compreen­dendo as de conservação da edificação ou con­junto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

Parágrafo 1° As decisões da assembléia, to­madas, em cada caso, pelo quorum que a Con­venção fixar, obrigam todos os condôminos.

Parágrafo 2° O síndico, nos oito dias subse­quentes à assembléia, comunicará aos condômi­nos o que estiver sido deliberado, inclusive no to­cante à previsão orçamentária, o rateio das des­pesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

Parágrafo 3° Nas assembléias gerais, os vo­tos serão proporcionais às frações ideais do terre­no e partes comuns, pertencentes a cada condô­mino, salvo disposição diversa da Convenção.

Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-loca-dor a ela não compareça.

Art. 25. Ressalvado o disposto no parágr. 3° do art. 22, poderá haver assembléias gerais extra­ordinárias, convocadas pelo síndico ou por con­dôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interes­ses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em as­sembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das fra­ções ideais.
Art. 26. (vetado)

Art. 27. Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz de­cidirá a respeito, mediante requerimento dos inte­ressados.

Código Civil Lei n° 10.406 – De 7 de Janeiro de 2002
Com alterações promovidas pela Lei n° 10.931 – de 02/08/2004

CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral
Seção I: Do Condomínio Voluntário
Subseção I: Dos Direitos e Deveres dos
Condôminos

 

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a res­pectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar pos­se, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. 0 condômino é obrigado, na propor­ção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ide­ais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do paga­mento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1° Se os demais condôminos assumem as despe­sas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirin­do a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2° Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidari­edade, entende-se que cada qual se obrigou pro­porcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos con­dôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressi­va contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pêlos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

 Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o qui­nhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1° Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cin­co anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2° Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3° A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determi­nar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condiçõe iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Código Civil Lei n° 10.406 – De 7 de Janeiro de 2002
Com alterações promovidas pela Lei n° 10.931 – de 02/08/2004

CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral
Seção I: Do Condomínio Voluntário
Subseção I: Dos Direitos e Deveres dos
Condôminos

u divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ide­ais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do paga­mento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1° Se os demais condôminos assumem as despe­sas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirin­do a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2° Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidari­edade, entende-se que cada qual se obrigou pro­porcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos con­dôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressi­va contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pêlos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

 Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o qui­nhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1° Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cin­co anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2° Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3° A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determi­nar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condiçõe iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Seção II
Da Administração do Condomínio

 

Art. 1347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o con­domínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomí­nio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos ne­cessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da exis­tência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regi­mento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que in­teressem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1° Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2° O síndico pode transferir a outrem, total ou par­cialmente, os poderes de representação ou as fun­ções administrativas, mediante aprovação da assem­bléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art 1.349. A assembléia, especialmente convoca­da para o fim estabelecido no § 2o do artigo ante­cedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reu­nião da assembléia dos condôminos, na forma pre­vista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1° Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2° Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da conven­ção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (antiga redação)

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” (NR) (nova redação) dada pela Lei 10.931 de 02/08/2004.

Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos con­dôminos presentes que representem pelo menos me­tade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todo os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão se convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção II
Do Condomínio Necessário

 

Art. 1.327. 0 condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizi­nho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de am­bos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I: Disposições Gerais

 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são pro­priedade comum dos condôminos.

§ l° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, so­brelojas ou abrigos para veículos, com as respecti­vas frações ideais no solo e nas outras partes co­muns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, poden­do ser alienadas e gravadas livremente por seus pro­prietários.

§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as de­mais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pêlos condômi­nos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3° A fração ideal no solo e nas outras partes co­muns é proporcional ao valor da unidade imobiliá­ria, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (antiga redação)

§ 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (nova redação dada pela Lei 10.931 de 02/08/2004)

§ 4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das ou­tras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomí­nio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e toma-se, desde

logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra tercei­ros, a convenção do condomínio deverá ser regis­trada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomí­nio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condômi­nos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ l ° A convenção poderá ser feita por escritura pú­blica ou por instrumento particular.

§ 2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de di­reitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (antiga redação)

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposi­ção em contrário na convenção; (nova redação dada pela Lei 10.931 de 02/08/2004)

II – não realizar obras que comprometam a segu­rança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira preju­dicial ao sossego, salubridade e segurança dos pos­suidores, ou aos bons costumes.

§ 1° O condômino que não pagar a sua contribui­ção ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento so­bre o débito.

§ 2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.337. 0 condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o con­domínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, confor­me a gravidade das faltas e a reiteração, independen­temente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condô minos ou possuidores, poderá ser constran­gido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas con­dominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1° Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2° É permitido ao condômino alienar parte aces­sória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a da não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos con­dôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ l ° As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedi­mento deste, por qualquer condômino.

§ 2° Se as obras ou reparos necessários forem ur­gentes e importarem em despesas excessivas, de­terminada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assem­bléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3° Não sendo urgentes, as obras ou reparos ne­cessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4° O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de in­teresse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes co­muns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da apro­vação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, sus-cetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a con­ter novas unidades imobiliárias, depende da apro­vação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. 0 adquirente de unidade responde pê­los débitos do alienante, em relação ao condomí­nio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edifi­cação contra o risco de incêndio ou destruição, to­tal ou parcial.

Capítulo VI
Da Administração do Condomínio

 

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Con­venção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo 1° Compete ao síndico:

a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto das edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Con­venção ou no Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Con­venção ou o Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regi­mento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;f) prestar contas à assembléia do condomínio;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Parágrafo 2° As funções administrativas po­dem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, me­diante aprovação da assembléia geral dos con­dôminos.

Parágrafo 3° A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a as­sembléia, convocada pelo interessado.

Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser con­dômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao con­domínio, será fixada a remuneração pela mesma as­sembléia que o eleger, salvo se a Convenção dis­puser diferentemente.

Parágrafo 5° O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Con­venção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois ter­ços dos condôminos, presentes, em assembléia ge­ral especialmente convocada. 

Parágrafo 6° A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Con­venção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão ex­ceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao con­domínio, podendo a Convenção definir suas atri­buições específicas.